Tỷ lệ dân sống ở đô thị của Việt Nam tăng liên tục và được định hướng tăng tiếp tới 2030. Đây là xu hướng chung của các nước đang công nghiệp hóa, không phải điều bất thường.
Vì sao đô thị hóa gắn với tăng thu nhập
Đô thị tạo ra năng suất cao hơn nhờ ba thứ: doanh nghiệp ở gần nhau nên chia sẻ được nhà cung cấp và lao động; thị trường lao động lớn nên người và việc dễ khớp nhau hơn; và tri thức lan nhanh hơn khi người làm cùng ngành ở gần nhau.
Đó là lý do mục tiêu thu nhập trung bình cao và mục tiêu đô thị hóa luôn đi cùng nhau trong các văn kiện.
Bốn bài toán đi kèm
Nhà ở. Người tới làm việc cần chỗ ở trong tầm chi trả. Khi nguồn cung phân khúc vừa túi tiền không theo kịp, kết quả là nhà thuê chật chội ở vùng ven và quãng đường đi làm dài ra.
Giao thông. Đây là bài toán có tính chất riêng: mở thêm đường thường chỉ giảm tắc trong một thời gian, vì đường thông hơn lại khuyến khích thêm người dùng xe cá nhân. Lời giải bền hơn nằm ở vận tải công cộng khối lượng lớn và ở việc bố trí chỗ ở gần chỗ làm.
Thoát nước và ngập. Đô thị mở rộng thay mặt đất thấm nước bằng bê tông và nhựa đường, nên cùng một trận mưa mà lượng nước chảy tràn lớn hơn nhiều so với trước. Cộng thêm việc san lấp ao hồ và kênh rạch, khả năng chứa nước tạm thời của thành phố giảm đi.
Dịch vụ công. Trường học, trạm y tế, chỗ xử lý rác phải tăng theo dân số. Khu dân cư mọc lên trước khi có trường là tình huống phổ biến ở vùng ven các thành phố lớn.
Khoảng cách thời gian là gốc của vấn đề
Điểm chung của bốn bài toán trên: chúng không phát sinh từ việc dân đông, mà từ việc dân tới trước, hạ tầng tới sau.
Một khu đô thị mới xây xong và có người ở trong hai năm, còn tuyến đường sắt đô thị phục vụ nó thì mất nhiều năm hơn thế. Khoảng cách giữa hai mốc đó là quãng mọi rắc rối tập trung.
Hướng xử lý đang được đặt ra
- Phát triển đô thị gắn với đầu mối giao thông — tập trung nhà ở và văn phòng quanh nhà ga, để phần lớn người dân đi bộ được tới phương tiện công cộng.
- Phát triển các đô thị vừa để giảm sức ép dồn hết vào hai thành phố lớn nhất.
- Giữ và khôi phục không gian chứa nước — hồ điều hòa, kênh rạch, mảng xanh thấm nước.
- Ràng buộc hạ tầng xã hội vào dự án nhà ở để trường học và trạm y tế xong cùng lúc với căn hộ.
Với người mua nhà
Một câu hỏi đáng đặt khi xem dự án ở vùng ven: hạ tầng phục vụ nó đang ở bước nào — đã vận hành, đang thi công, hay mới nằm trong quy hoạch?
Ba câu trả lời đó tương ứng với ba mức rủi ro rất khác nhau, và chênh lệch giữa chúng thường lớn hơn mọi thứ khác trên tờ quảng cáo.
Hỏi đáp nhanh
Vì sao đô thị hoá gắn với tăng thu nhập?
Vì đô thị tạo năng suất cao hơn nhờ doanh nghiệp ở gần nhau chia sẻ được nhà cung cấp và lao động, thị trường lao động lớn nên người và việc dễ khớp, và tri thức lan nhanh hơn.
Gốc của các bài toán đi kèm là gì?
Không phải dân đông, mà là dân tới trước còn hạ tầng tới sau. Khoảng cách giữa hai mốc đó là quãng mọi rắc rối tập trung.
Vì sao mở thêm đường không giải được tắc?
Vì đường thông hơn lại khuyến khích thêm người dùng xe cá nhân. Lời giải bền hơn nằm ở vận tải công cộng khối lượng lớn và ở việc bố trí chỗ ở gần chỗ làm.
Người mua nhà vùng ven nên hỏi câu gì?
Hạ tầng phục vụ dự án đang ở bước nào — đã vận hành, đang thi công, hay mới nằm trong quy hoạch. Ba câu trả lời đó tương ứng với ba mức rủi ro rất khác nhau.
